Die Immobilienpreise in der deutschen Metropolregion München sind horrend hoch. Kein Wunder also, dass sich die Mehrheit der Deutschen oder auch österreichischen Kapitalanleger dort keine Immobilie leisten kann. Wer dennoch ein bezahlbares Haus in München oder am beliebten Starnberger See ergattern möchte, kann sein Glück im Wege einer Zwangsversteigerung versuchen. Doch wie läuft eine solche Zwangsversteigerung in Deutschland überhaupt ab? Mit welchen Kosten muss ein Immobilienkäufer bei einer Zwangsversteigerung rechnen? Lohnt sich der Immobilienkauf bei einer Zwangsversteigerung in München und Umgebung und wo kann man dort eine Zwangsversteigerung finden?

Zwangsversteigerung – Das Wichtigste in Kürze

• Beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie kann man zwischen 10 und 30 Prozent gegenüber dem herkömmlichen Verkaufspreis sparen.
• Vor dem Kauf der Immobilie besteht kein Recht auf eine Besichtigung.
• Für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent zu hinterlegen.
• Im Falle einer Finanzierung sollte diese bereits vor der Bieterstunde bestehen.
• Nach der Versteigerung kann der Bieter vom Kauf nicht mehr zurücktreten.
• Für Zwangsversteigerungen im Raum München und Starnberg ist Immobilienmakler FREITAG der richtige Ansprechpartner.

Was ist eine Immobilien-Zwangsversteigerung und wie läuft sie ab?

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um eine spezielle Art der Vollstreckung. Wird eine Immobilie zwangsversteigert, tritt meistens die finanzierende Bank als Gläubiger auf und möchte über die Zwangsversteigerung ein offen stehendes Darlehen zurückerhalten. Die Vorschriften der Zwangsversteigerung ergeben sich nach dem deutschen Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG). Die entsprechende Durchführung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist in vier Schritte unterteilt:

Die Bekanntmachung

Die Bekanntmachung einer Immobilien-Zwangsversteigerung erfolgt durch den Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichts. Bei der Eröffnung des Versteigerungstermins trägt dieser jegliche Eckdaten der Immobilie vor. Auch der Verkehrswert wird genannt, ebenso wie das Mindestgebot. Jegliche Informationen über die zu versteigernde Immobilie können jedoch auch im Voraus über Aushänge oder Einträge im Internet in Erfahrung gebracht werden.

Die Bieterstunde

Im Anschluss an die Bekanntmachung erfolgt die Bieterstunde. Während dieses Zeitraums (in der Regel 30 bis 60 Minuten) können alle Interessenten ihre Gebote abgeben. Um an der Zwangsversteigerung überhaupt teilnehmen zu können, muss im Voraus eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes hinterlegt werden. Das höchste Gebot wird dreimal wiederholt, sodass es entweder überboten werden kann oder die Versteigerung abgeschlossen werden kann.

Die Verhandlung des Zuschlags

Den Zuschlag erhält bei einer Zwangsversteigerung nicht automatisch der Höchstbietende. Es sind bestimmte Zuteilungsregeln zu beachten. So muss das höchste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes betragen. Liegt das Gebot jedoch unter 70 Prozent des Verkehrswertes, kann der Gläubiger dies verweigern.

Der Verteilungstermin

Nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung legt das Amtsgericht innerhalb von 6 bis 8 Wochen den Verteilungstermin fest. Hierbei wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung auf jegliche Gläubiger aufgeteilt. Im Anschluss daran kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer erfolgen.

Welche Immobilien werden zwangsversteigert?

Hinter jeder Zwangsversteigerung steckt in der Regel eine Überschuldung des Immobilieneigentümers. Im Rahmen einer Zwangsvollstreckung kann der Gläubiger die Versteigerung der Immobilie erwirken, sodass die vorhandenen Schulden aus dem Erlös getilgt werden. Grundsätzlich betrifft die Zwangsversteigerung jegliche Immobilien – sowohl Häuser als auch Wohnungen und sonstige Grundstücke können zwangsversteigert werden.

Welche Kosten kommen auf den Käufer bei einer Zwangsversteigerung zu?

Der Hauptbestandteil der Kosten entfällt auf den während der Bieterstunde gebotenen Kaufpreis. Dieser ist abzüglich der bereits als Sicherheit geleisteten 10 Prozent zu zahlen. Darüber hinaus fallen weitere Kostenpunkte im Rahmen der Zwangsversteigerung an:

• Zinsen auf den Zuschlagsbetrag in Höhe von 4 Prozent
• Gerichtsgebühren in Höhe von 1 Prozent
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Grundbucheintrag

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Immobilienkauf fallen bei einer Zwangsversteigerung jedoch weder Notar- noch Maklerkosten an, sodass der Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie in der Regel bis zu 30 Prozent günstiger ist.

Lohnt sich der Immobilienkauf bei einer Zwangsversteigerung?

Trotz der vielfältigen Risiken bei einem Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung kann man auf diesem Wege unter Umständen ein regelrechtes Schnäppchen im Raum München und Starnberg ergattern. Hierfür sollte man bereits im Voraus gut vorbereitet sein und sich eingehend über den Zustand der Immobilie informieren. Um herauszufinden, ob die zu ersteigernde Immobilie ihr Geld tatsächlich wert ist, kann das Exposé des Gerichts als erster Anhaltspunkt dienen. Die dort beschriebene Lage sagt bereits viel über den Verkehrswert aus. Um sich einen besseren Überblick über den Zustand der Immobilie zu verschaffen, kann diese auch von außen besichtigt werden.

Vorteile

Die Vorteile des Erwerbs einer Immobilie aufgrund einer Zwangsversteigerung sind durchaus vielschichtig. Zum einen kann der Kaufpreis der Immobilie weit unter dem üblichen Marktwert liegen, was besonders eine Chance für Käufer ist, die lediglich über geringe finanzielle Mittel verfügen. Darüber hinaus spart der Höchstbietende die Notarkosten sowie die Maklerprovision ein, da diese im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht anfallen. Des Weiteren muss der Käufer kein unabhängiges Gutachten erstellen lassen, da dieses bereits vom zuständigen Amtsgericht in Auftrag gegeben wird.

Nachteile

Der Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie kann jedoch auch viele Risiken mit sich bringen. So kann die zu versteigernde Immobilie vor dem Kauf nicht besichtigt werden. Die Kaufentscheidung beruht also auf den Angaben des Gerichts sowie dem äußeren Erscheinungsbild der Immobilie. Darüber hinaus kann das Gutachten vom tatsächlichen Zustand der Immobilie abweichen, da einige Zwangsversteigerungsverfahren Monate bis Jahre dauern. Sollte man bereits ein Gebot abgegeben haben und wurde dieses im Rahmen der Zuschlagsverhandlungen von dem Gläubiger akzeptiert, besteht keine Rücktrittsmöglichkeit mehr. Daher ist es ratsam, sich den Kauf genau zu überlegen. Außerdem muss eine etwaige Finanzierung im Voraus mit der Bank geklärt werden. Sollte der ehemalige Eigentümer die Immobilie nicht räumen wollen, muss der Käufer die Räumung mit eigenen finanziellen Mitteln durchsetzen. Zudem hat der Käufer keinen Gewährleistungsanspruch, was etwaige Mängel betrifft.

Wo findet man Zwangsversteigerungen in München und Umgebung?

Ist man an dem Kauf einer Zwangsversteigerungsimmobilie in München oder Starnberg  interessiert, kann man sich an das Amtsgericht München bzw. das Amtsgericht Starnberg wenden. In Deutschland werden täglich rund 120 Zwangsversteigerungen annonciert, sodass auch auf dem Immobilienmarkt in München und Umgebung Zwangsversteigerungen stattfinden. Die veröffentlichten Zwangsversteigerungen sind unter anderem im Amtsblatt der Gerichte zu finden, aber auch durch Aushänge beim Gericht oder auf Zwangsversteigerungsportalen.

 

Bild Quelle: Foto von EKATERINA  BOLOVTSOVA auf pexels.com
(4. Dezember 2020)