St. Leonhard am Forst

Beschreibung gegenständlicher Verwertungseinheit siehe Kurzgutachten Nr. 1, 2, 3 und 4, d.s. die ehemalige Hofstelle sowie die lfdNr. 1, 2 und 3 je landwirtschaftlich genutzte Grundstücke.
zu Gst.Nr. 3402
Lage: Östlich von Weitgraben gelegen Wegerschließung: Kein direkter Anschluss an das öffentliche Gut, grundbücherlich sichergestelltes Wegerecht lediglich über GstNr. 1624 KG Ritzengrub; die restliche Zufahrt ist grundbücherlich nicht gesichert; betreffend diese sind keine Rechtsunsicherheiten bekannt.
Grundstücksform: Unförmig
Lage am Hang: Mittel-/Unterhang, sehr steil
Exposition: Nordwest
Längsneigung: Ca. 30 bis 40 %
Querneigung: 10 bis 15%
Boden: Tiefgründige Braunerde, tlw. etwas skelettreich
Aktuelle Nutzung: Wald
Zustand der Kultur: ungleichförmiger Wald; ca. 60% Baumholz (Rotbuche) im Durchschnitt ca. 30 bis 60 Jahre alt, horstweise Ansätze von Tannennaturverjüngung; und ca. 40% ungepflegter Jungwuchs (Birke, Tanne, einzelnen Rotbuchen, einzelnen Solitärtannen) tlw. verwildert; gute Bonitäten
Grenzen: In der Natur nicht auffindbar
Bestandverhältnisse: Eigenbewirtschaftung
Anmerkungen: Schmale Zufahrt, welche nicht mit einem LKW, sondern nur mit Traktor befahren werden kann; zum Bewertungsstichtag war der Zufahrtsweg stark ausgeschwemmt und auch mit Traktor nicht befahrbar.

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Der Wert der 29 Rinder wurde mit EUR 44.700.– und der Wert der Maschinen mit EUR 30.000,– geschätzt.
Hinterrad- Traktor Multi- Power 165 Massey Ferguson 1970-1975 funktionsfähig, startklar 4 500
Kipper grün, LKW-Achse Eigenbau funktionsfähig 1 500
Siloballengabel leicht, orange Fritz 2009 gebraucht 350
Gülle- Mixer mit Handwinde Weißhäupl ge, funktionsfähig 1 500
Plateauwagen rot Eigenbau 350
Kippschaufel Fritz rot 2006 funktionsfähig 400
Acker- Kombination >20 Jahre Schrottwert 100 Export Rumänien?
Kartoffel- Legemaschine 2 reihig Eigenbau > 10Jahre 300
Vier-Radanhänger mit Sperrmüll funktionsfähig 300
Vier-Radanhänger mit Sperrmüll schlecht 200
Kreiselwender 4 Stern Claas > 10Jahre ok 350
Zinkenträger >10Jahre ok 250
Gülle- Vaccuumfaß mit Breitreifen und BreitverBteaiuleerr ca. 16 Jahre 3.000 Li gut 4 500
Motormäher Reform 750 AB= 1,2m Reform > 20 Jahre funktioniert nicht, Kupplung? 350 Reparaturversuch im RLH gescheitert
Motormäher mit Schneeschild Moty Rex Mag 3592 1992 Funktion unklar 100
Heck- Trommel-mähwerk 1,90 Pöttinger 190 ca. 15 Jahre gut 3 000
Schweißgerät > 30 Jahre 50
Kompressor 150
Schiebetruhe 75
Betonmischmaschine >25 Jahre Funktion unklar 35
Betonmischmaschine >25 Jahre Funktion unklar 35
Tisch- Wipp- Kreissäge Binderberger TWS600>5 Jahre 1 000
Zwei-Scheiben Düngerstreuer Rauch Komet ZS 600 N 2011 gut 1 900
alte Spindel- Mostpresse 1936 500
Körnerschnecke 8m 650
Körnerschnecke 8m 400
Hochdruckreiniger LEMA gut 800
Heugebläse ? 50
Schrotmühle Kirchner funktionsfähig 350
Gras Siloballen 25 Stk à ca. € 40,– 1 000
Fahrsilo Mais ca. 63m3 à ca. € 75,– 4 500 Preise sind zuletzt stark gestiegen bzw. für Strohballen 3Stk. à ca. € 35,– 105
Lege Hühner 15 Stück Besitz der Mutter à ca. € 1-10,–
Fremdes Gerät am Hof:
Frontlader- Gewicht von Gemeinschaftstraktor
Einachsanhänger mit Sperrmüll Nachbar M.
Motormäher Nachbar F.
Holzspalter elektrohydraulisch Eigentum Mutter M.
Gemeinschaftstraktor Steyr 6140 mit 4 Eigentümern, nicht am Hof

Sonstige Hinweise:

Überlegungen betreffend Verwertungseinheiten:
Überwiegend aus Gründen der zukünftig möglichen, eigenständigen Bewirtschaftung erscheint es zweckmäßig, als Verwertungseinheit 1 die Hofstelle samt den in der Nähe der Hofstelle gelegenen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gemeinsam zu verwerten. Dies insbesondere deshalb, weil bei einer Zerschlagung des Betriebes durch Veräußerung von einzelnen Grundstücken bzw. Grundstücksgruppen man jedenfalls damit rechnen müsste, dass die gesonderte Veräußerung der Hofstelle ohne nennenswerte landwirtschaftlich genutzte Flächen nur sehr schwer möglich sein würde und dies mit großer Wahrscheinlichkeit nur mit erheblichen Preisabschlägen gelingen würde. Auch muss berücksichtigt werden, dass bei einer Verwertung von einzelnen Grundstücken für die Erreichbarkeit dieser tlw. Wegerechte eingeräumt werden müssten.
Demnach muss davon ausgegangen werden, dass bei einer Zerschlagung des landwirtschaftlichen Betriebes nur ein um ca. 5 bis 10 % niedrigerer Verkaufserlös im Vergleich zur Veräußerung der Hofstelle gemeinsam mit den landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften erzielt werden könnte.
Aus obigen Überlegungen erscheint es sinnvoll bei einer Verwertung gegenständlicher Liegenschaft folgende Verwertungseinheiten zu bilden:
Verwertungseinheit 1
+ Hofstelle, bestehend aus den GstNr. 1098/3, 1285, 1286 je KG 14057 Ritzengrub mit einer Gesamtfläche von 4.227 m² und
+ Landwirtschaftlich genutzte Flächen (Einheit 1 bis Einheit 3), bestehend aus den GstNr. 1016/1, 1048/1, 1048/2, 1098/2, 1099/2 je KG 14057 Ritzengrub mit einer Gesamtfläche von 51.355 m²
Die Verwertungseinheit 1 setzt sich demnach aus der Hofstelle und den landwirtschaftlich genutzten Flächen, welche in der Nähe der Hofstelle gelegen sind (lfd.Nr. 1, 2 und 3), zusammen.
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~ Bestandrechte
Der Verpflichtete, Herr M., hat anlässlich der Befundaufnahme angegeben, dass sowohl die Hofstelle wie auch sämtliche land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften sich in Eigennutzung bzw. in Eigenbewirtschaftung befinden würden. Dem gefertigten Sachverständigen wurden keine Bestandverträge übergeben bzw. vorgelegt. Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass allfällig bestehende Bestandverträge kurzfristig, zumindest innerhalb eines Jahres, aufgelöst werden könnten. Sollte dies nicht zutreffen, so könnte sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Wasserversorgung
Die gesamte Hofstelle wird mit einer eigenen Wasserversorgungsanlage mit Trink- und Nutzwasser versorgt. Dem Autor wurden betreffend diese Wasserversorgungsanlage keine Prüfungsatteste der Wasserqualität und -Quantität vorgelegt. Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass die Qualität des Wassers den gesetzlichen Bestimmungen für Trinkwasser entspricht und auch eine ausreichende Wassermenge zur Verfügung steht. Sollte dies nicht zutreffen, so würde sich der im vorliegenden Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Anschluss an das öffentliche Gut
Einige land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke haben keinen direkten Anschluss an das öffentliche Gut und die bestehenden Zufahrten über Fremdgrund sind nicht grundbücherlich sichergestellt. Rechtsunsicherheiten betreffend diese Zufahrten sind keine bekannt gegeben worden. Vorliegender Bewertung wurde unterstellt, dass diese Zufahren gesichert seien. Sollte dies nicht zutreffen, so könnte sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~Zählerkasten, Elektroinstallation
Bei der Befundaufnahme wurde festgestellt, dass der Zählerkasten gegenständlichen Objektes vermutlich nicht dem aktuellen Stand der Technik entspricht und dieser erneuert bzw. saniert werden muss. Weiters muss darauf hingewiesen werden, dass im Zuge des Tausches des Zählerkastens möglicherweise auch Teile der Elektroinstallation im gesamten Haus erneuert werden müssten. Dies wurde vorliegender Bewertung unterstellt.
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~Wohnungsgebrauchsrecht für Frau M.
Festgehalten wird, dass im Übergabsvertrag vom 27.05.2019 nicht genau festgelegt wurde, auf welche Räume im Vierkanthof sich das Wohnungsgebrauchsrecht der Berechtigten Frau M. bezieht.
Anlässlich der Befundaufnahme am 03.03.2022 haben sowohl der Verpflichtete wie auch die Wohnungsberechtigte einvernehmlich angegeben, dass sich das Wohnungsrecht auf die Räume im Erdgeschoss und im I. Obergeschoss, welche im Süden und Südosten des Wohntraktes des Vierkanthofes situiert sind, beziehen würde. Diese Räume wurden von der Berechtigten dem gefertigten Sachverständigen vorgezeigt und es wurden diese Angaben vorliegender Bewertung unterstellt. Sollte dies nicht zutreffen, so könnte sich der in vorliegendem Gutachten ausgewiesene Verkehrswert entsprechend verändern.
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~ Zubehör
Anlässlich der Befundaufnahme am 03.03.2022 wurde seitens des Autors festgestellt, dass es sich bei gegenständlichen Liegenschaften um einen vom Verpflichteten bewirtschafteten land- und forstwirtschaftlichen Betrieb handelt.
Das Zubehör des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (Rinder, Traktoren, div. Maschinen und Geräte etc.) wurde entsprechend dem Auftrag des Bezirksgerichtes Melk in vorliegendem Gutachten nicht beschrieben und auch nicht bewertet.
Verkehrswert Verwertungseinheit 1
Dabei sind entsprechend der Information des Sachverständigen auf der Liegenschaft lastende Beträge mit dinglicher Wirkung, und zwar nur jene, welchen kein Vorzugspfandrecht zukommt, bei der Ermittlung des Verkehrswertes in Abzug zu bringen. Gegenständlich beziehen sich der Großteil der offenen Forderungen mit dinglicher Wirkung auf Kanalabgaben, Wasser- und Müllgebühren, Kosten für Seuchenvorsorge und Restmüll. Die Rückstände für die Grundsteuer (offen gesamt € 254,68 zum 23.12.2021) sind nicht zu berücksichtigen, da der Grundsteuer gem. §11 Grundsteuergesetz ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zukommt.
Da die offenen Forderungen mit dinglicher Wirkung sich demnach nahezu ausschließlich auf die Hofstelle beziehen, werden diese folgend der Hofstelle zugeordnet bzw. von dieser in Abzug gebracht.
Lastenfreier Verkehrswert – Hofstelle € 434.000
abzüglich Wohnungsrecht -€ 124.600
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Zwischensumme € 309.400
abzüglich Marktanpassung – 10 % -€ 30.940
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Zwischensumme € 278.460
zuzüglich Realrecht der
Benutzung des Keller € 500
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Zwischensumme € 278.960
abzüglich offene Forderungen mit
dinglicher Wirkung ohne Grundsteuer
(Stand: 23.12.2021) -€ 2.115
zuzüglich Landw. gen. Flächen € 355.000
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Verkehrswert – Verwertungseinheit 1 € 631.845
Verkehrswert – Verwertungseinheit 1
(gerundet), unter Berücksichtigung
des Wohnungsrechtes als
Last der Liegenschaft € 632.000,00
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Beachten Sie bitte die Langfassung des Gutachtens, in diesem sind die bewertungsrelevanten Grundlagen detailliert beschrieben (als pdf-Datei abrufbar)
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EZ 47 Ritzengrub
Schätzwert ohne Wert des Zubehörs EUR 770.306,– mit Berücksichtigung der aufgrund von Abgabenbescheiden mit dinglicher Wirkung auf der Liegenschaft lastenden Beträge ohne Berücksichtigung des Wohnungsgebrauchsrechtes
EZ 605 Ritzengrub
Schätzwert EUR 33.094,–
Die Versteigerung erfolgt auf Grundlage der mit Beschluss vom 24.8.2022 geänderten Versteigerungsbedingungen.
Die Änderung der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen betrifft die Ausbietung der EZ 47, KG 14057 Ritzengrub, gemeinsam mit der EZ 605, KG 14057 Ritzengrub.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind die in CLNr. 2 und CLNr. 5 der EZ 47, KG 14057 Ritzengrub, einverleibten Dienstbarkeiten
a) der Rohrleitung über Grundstück 1016/1 für OMV Refining & Marketing GmbH und
b) der Duldung der Verlegung einer Gasleitung und Lichtwellenleiterkabel sowie deren Bestand und Betrieb ob Grundstück 1016/1 gemäß Punkt 12 Dienstbarkeitsvertrag 2011-03-23 für EVN Netz GmbH
zu übernehmen.
In Anrechnung auf das Meistbot ist das unter CLNr. 8 auf der Liegenschaft EZ
47, KG 14057 Ritzengrub, einverleibte Wohnungsgebrauchsrecht gemäß Punkt 6
Übergabsvertrag vom 27.5.2019 für Frau M. zu übernehmen.
Das in der CLNr. 4a der EZ 47, KG 14057 Ritzengrub und in CLNr. 2a der EZ 605, KG 14057 Ritzengrub, einverleibte Ausgedinge gemäß Punkt 3 Übergabsvertrag
vom 6.2.1987 für Frau B. ist löschungsreif.
Zur Liegenschaft gehört Zubehör in Form von Maschinen und Rindern.
Das Vadium ist jeweils ausschließlich in Form einer Sparurkunde eines inländischen Kreditinstitutes zu erlegen (§ 147 EO).
Der Verpflichtete hat nicht bis spätestens 14 Tage nach Bekanntgabe des Schätzwertes dem Exekutionsgericht mitgeteilt, ob er auf die Steuerbefreiung des § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994 verzichtet.
Bietinteressenten haben ihre Identität und ihre Staatsangehörigkeit entweder durch
a) Reisepass oder
b) Personalausweis oder
c) Lichtbildausweis in Verbindung mit einem Staatsbürgerschaftsnachweis
nachzuweisen.
Diese Urkunden sind deshalb zum Versteigerungstermin mitzubringen.
Ein Zuschlag wird nur unter dem Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erfolgen.

Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (4416 KB)

Lageplan:

Orthofoto LfdNr. 3 (997 KB)
Orthofoto LfdNr. 2 (965 KB)
FläWi Hst (530 KB)
Orthofoto Hofstelle (1142 KB)
Lage Openstreetmap Hst (246 KB)
Orthofoto LfdNr. 1 (937 KB)
Lageplan_ÖK (1732 KB)

Grundriss(e):

Grundriss OG (349 KB)
Grundriss EG (340 KB)

Foto(s):