Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil , einem mit Mehrfamilienwohnhäusern dicht bebautem Stadtteil westlich des Stadtzentrums von . Die Erschließung erfolgt abzweigend von der Hauptstraße über öffentliche Gemeindestraßen. Der südwestliche Bereich hinter dem Wohnhaus ist im Nahbereich unbebaut, ansonsten besteht eine beinahe geschlossene hofähnliche Siedlungsbebauung. Durch die zentrumsnahe Lage sind eine ausreichende städtische Infrastruktur und eine entsprechende Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfs gegeben.
Die riemenartige Grundstücksfläche hat ein leichtes Südgefälle und ist ganzjährig gut besonnt. Auf dem Bewertungsgrundstück befindet sich das Doppelwohnhaus und mit insgesamt Wohnungen, aufgeteilt in die beiden Hauseingänge Nr. und mit je Wohnungen. Die nicht zugeordneten PKW Stellflächen befinden sich auf der das Siedlungsgebiet erschließenden öffentlichen Straßenanlage. In circa m Entfernung verläuft die zweigleisige Bahnstrecke Selzthal- St. Michael, die im siedlungsnahen Bereich in einer Geländevertiefung geführt wird.
Laut dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Rottenmann ist die Grundfläche der EZ als „ Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Dichte von 0,2 – 0,8 ausgewiesen.
Die Baubewilligung datiert vom die Benützungsbewilligung vom . Ein Energieausweis für das Gesamtobjekt liegt nicht vor.
Das voll unterkellerte viergeschossige Wohnhaus weist zwei Hauptstiegenhäuser auf, die jeweils Wohnungen in je Geschoßen erschließen. Im Keller befinden sich die den Wohnungen zugeordneten Kellerabteile, sowie allgemein nutzbare Bereiche wie je eine Waschküche samt Trockenraum pro Haushälfte. Die Bewertungseinheit liegt im 2. Obergeschoß und ist nach Westen orientiert. Zu dieser Wohneinheit gehören noch ein Balkon und ein Kellerabteil. Das Objekt ist an das kommunale Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen, die Stromversorgung erfolgt durch die städtischen Betriebe Rottenmann. Das Mehrfamilienwohnhaus wurde nach den seinerzeit gültigen Förderungsrichtlinien von der Stadtgemeinde Rottenmann errichtet.
Beim gegenständlichen Objekt handelt es sich um eine im 2. Obergeschoß gelegene und nach Westen hin orientierte Wohnung. Sie besteht aus einem Vorraum, einem Abstellraum, einem Bad, einem WC, drei Zimmern und einer Küche. Die gesamte Wohnnutzfläche beträgt laut vorhandener Unterlagen m². Zur Wohneinheit gehört noch ein Kellerabteil im Ausmaß von circa 5 m² mit eigenem Stromanschluß.
Der bauliche Zustand entspricht dem Baualter und kann augenscheinlich als „gut“ bezeichnet werden, die Bewertungseinheit W 5 ist in einem teilsanierten Zustand mit zeitgemäßen Sanitäreinrichtungen, Innentüren und Bodenbelägen vorhanden. Nur der Bereich des Kinderzimmers ist total abgewohnt und konnte aufgrund des dort lagernden Gerümpels nicht vollständig eingesehen werden.
Dem Objekt haften Mängel an, und zwar abgewitterte Holzfensterprofile und eine abgewitterte Balkongeländerabdeckung, die Bodenbeläge sind meist ohne Sesselleisten, teilweise hohlklingende Badezimmerverfliesung, die Wand- und Bodenbeläge sind teilweise verschmutzt und das Kinderzimmer ist umfassend sanierungsbedürftig.