Reihenhaus in Zeltweg

Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil Pfaffendorf der Stadtgemeinde Zeltweg in der so genannten „Pfaffendorfersiedlung“.
Das bewertungsgegenständliche Reihenhaus wurden ursprünglich um 1940 mit Keller- (Teilunterkellerung), Erd- und ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise errichtet. Im Jahr 1999 erfolgte ein westseitiger, 2-geschossiger Anbau (ohne Unterkellerung). Das Objekt befindet sich in einer geschlossenen Häuserzeile gleichartiger Reihenhäuser.
Zustand: Der Baukörper weist unterschiedliche Zustandsmerkmale auf; insgesamt ist eine erhöhte Wohnabnutzung gegeben.
Grundstücksnummer 297/42 mit der
Adresse 8740 Zeltweg, Pfaffendorfersiedlung 77, Gesamtfläche 594 m²
Reihenhaus samt einem Nebengebäude. Das Grundstück ist über einen westseitigen Zugang über das Weggrundstück 297/109 (Breite 2 m) erreichbar.
Das Reihenhaus wurde um 1940 in Massivbauweise errichtet. Im Jahre 1999 erfolgte ein 2-geschossiger Anbau ohne Unterkellerung.
Erdgeschoss: Vorraum 8,90 m², Bad 5,00 m², WC 1 m², Zimmer 6,70 m², Zimmer 11,70 m², Küche 9,75 m², Abstellraum 4,00 m², Wohn/Esszimmer 27,46 m², gesamt 74,51 m²
Obergeschoss: Vorraum 10 m², Kinderzimmer 12,50 m², Bad 5,0 m², Schlafzimmer 12,12 m², Zimmer 10,00 m², Kinderzimmer 22,16 m², gesamt 71,78 m²
Nebengebäude: situiert an der westseitige Grenze, Massivbau mit Satteldach, 20 m² Nutzfläche, Beheizung über Einzelofen; Im Süden Holzschuppen. Am südlichen Grundstücksstreifen wertloser, baufälliger Gebäudebestand.
Deutlich instandsetzungsbedürftiger Zustand, massiv erhöhte Wohnabnutzung bzw. Devastierung feststellbar (siehe ON 28):
Gutachtensergänzung: GZ 11 E 3/19v- ON28:
Exekutionssache Barbara Stocker
Ergänzende Stellungnahme zum Gutachten vom 31.05.2019
Beschluss vom 14.12.2021
In der o.a. Exekutionssache darf ich zum Beschluss vom 14.12.2021 nachfolgende Ergänzung
bzw. Stellungnahme zu einer möglichen Änderung des Wertes der Liegenschaft und des Zubehörs
übermitteln:

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Im Gutachten vom 31.05.2019 wurden folgende Verkehrswerte ermittelt:
Verkehrswert ohne Berücksichtigung des Wohnrechtes € 135.000
Dienstbarkeit Wohnrecht € 42.500
Verkehrswert mit Berücksichtigung des Wohnrechts
€ 78.600
Die Liegenschaft wurde im Beisein der Verpflichteten erneut am 07.02.2022 besichtigt.
Zustandsmerkmale:
Es wird auf die Zustandsbeschreibung im Gutachten vom 31.05.2019 – Punkt 2.4.3 Bau-, Ausstattungs- und Erhaltungszustand (Seite 13) verwiesen.
Hierzu ist anzumerken, dass zum Stichtag 07.02.2022 offensichtlich eine massiv erhöhte
Wohnabnutzung bzw. Devastierung feststellbar ist: Beschädigungen an den Bodenbelägen, hoher
Verschmutzungsgrad, starke Verunreinigungen der Wände mit punktuellen Beschädigungen,
kleinflächige Rissbildungen im Wand- und Deckenbereich des OG, teilweiser Instandhaltungsrückstau, etc.
Gegenwärtig ist von einem deutlich instandsetzungsbedürftigen Gesamtzustand auszugehen.
Wertentwicklung:
Laut Immobilienpreisspiegel der WKO ist in den Jahren 2019 bis 2021 eine Preissteigerung von
ca. 20 % ableitbar.
Schlusskommentar:
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Parameter ist von keiner wesentlichen Änderung der Verkehrswerte auszugehen, zumal der umseitig angeführte, deutlich erhöhte Instandsetzungsbedarf durch die zwischenzeitlich am Immobilienmarkt erfolgte Preissteigerung kompensiert wird.

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Einbauküche mit Oberbau und Unterschränken, div. E-Geräte – aufgrund des Alters (20 Jahre) und der erhöhten Abnutzung als wertlos einzustufen

Sonstige Hinweise:

Anmerkung:
Das auf der Liegenschaft intabulierte Wohnungsgebrauchsrecht wird gemäß § 143. (1) EO berücksichtigt. Demnach erfolgt die Wertermittlung ohne bzw. mit Aufrechterhaltung der Belastungen sowie die Verifizierung des Wohnrechtes für sich allein.
Der im Kurzgutachten abgebildete Wert in Höhe von EUR 78.600,00 ist der Wert mit Berücksichtigung des Wohnrechtes.

Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (3839 KB)

Lageplan:

Lageplan (128 KB)

Grundriss(e):

Grundriss OG (128 KB)
Grundriss EG (137 KB)

Foto(s):