8580 Köflach

Die Liegenschaft EZ 422 KG 63314 Gradenberg umfasst die Grundstücke .53/4 sowie 249/5 und befindet sich in der Stadtgemeinde Köflach. Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Hammerweg 7“ situiert und liegt rund 5,0 km vom Rathausplatz Köflach entfernt.
Die Wohnlage kann als mittelmäßig bis durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage kann ebenfalls als mittelmäßig bis durchschnittlich beschrieben werden.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte B77 – Gaberl-Straße, Grundstück 311/4, den Hammerweg, Grundstück 249/2 – öffentliches Gut und anschließend über diverse Privatgrundstücke .53/8, .53/6, .53/1 sowie .53/3.
Diesbezüglich sind keine Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Die üblichen Nahversorger sind einige Kilometer entfernt mit einem Fahrzeug erreichbar.
Die Liegenschaft weist laut Grundbuchauszug ein Gesamtausmaß von 811m² auf, hat eine annähernd trapezförmige Grundstücksform und befindet sich in einer extremen Hanglage von Süden nach Norden. Im Bereich der nördlichen Zufahrt ist die Liegenschaft leicht geneigt.
Die maximale Länge der Grundstücke beträgt rund 42 m, die durchschnittliche Breite beläuft sich auf etwa 19 m.
Auf der Liegenschaft wurde ein Wohnhaus errichtet. Das in Massivbauweise erbaute Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Westen ist eine Garage direkt an das Wohnhaus angebaut.
Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über diverse Privatgrundstücke, diese Zufahrt ist grundbücherlich nicht sichergestellt.
Am eigenen Grundstück ist eine geschotterte Zufahrt vorhanden.
Der Zugang über die Außenstiege ins Erdgeschoss befindet sich im Osten auf dem Nachbargrundstück .53/3.

Aufschließung
Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Kanalnetz. Die öffentliche Wasserleitung befindet sich im Ortsteil Krenhof etwa 400m entfernt.
Der Wasserbezug erfolgt laut Auskunft der Eigentümer über einen auf den Grundstücken 249/2, 254/8 situierten Gemeinschaftsbrunnen. Diesbezüglich ist keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Es konnte kein Prüfbericht über die Wasserqualität vorgelegt werden.

Flächenwidmung
Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Köflach sind etwa 500 m² der Bewertungsgrundstücke .53/4 und 249/5 als Dorfgebiet (DO) – teils Sanierungsgebiet Gefahrenzone (GZ) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,45 ausgewiesen. Ungefähr 311 m² sind als Freiland mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung (LF) deklariert. Der nördliche Teil der Liegenschaft liegt in der gelben Gefahrenzone Wildbach. Der südliche Teil der Liegenschaft befindet sich in einer durch Steinschlag gefährdeten Fläche (ST).
Energieausweis
Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde der Sachverständigen keiner übermittelt.

Sonstige Feststellungen
Gemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Köflach besteht per 18.02.2022 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 70,16.
Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass
– dass sich der Zugang zum Wohnhaus laut Lageplan DKM auf dem Nachbargrundstück .53/3 befindet,
– die Garage unmittelbar im Bereich der Grundstücksgrenze steht,
– die Liegenschaft im Grundsteuerkataster eingetragen und somit nicht vermessen ist. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich fest- gelegt,
– keine Grunddienstbarkeiten bezüglich der Zufahrt, des Zuganges und des Wasser- bezuges im Grundbuch eingetragen sind,
– sich die Liegenschaft in der Nähe der B77 – Gaberl Straße befindet, wodurch Lärmimmissio nen gegeben sind.
Die Sachverständige hat bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfohlen, einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen.
Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 422 KG 63314 Gradenberg herangezogen.

Gebäude:
Wohnhaus mit Garage „Hammerweg 7“
Das ursprüngliche Erbauungsdatum des Wohnhauses mit Garage ist der Baubehörde Stadtgemeinde Köflach nicht bekannt. Es gibt keinen Bauakt und somit liegen weder Einreichpläne noch eine Baubewilligung bzw. eine Benützungsbewilligung bei der Stadtgemeinde vor.
Das in Massivbauweise errichtete, sowie mit einem Satteldach in Eternitschabloneneindeckung ausgestattete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.
Die angebaute Garage ist mit einem Pultdach mit Welleterniteindeckung versehen.
Im Kellergeschoss sind ein Vorraum, ein Heizraum, ein Pelletslager, ein Erdkeller, eine Selch, eine Werkstätte und eine Garage untergebracht. Das Kellergeschoss ist nur von außen nordseitig zugänglich.
Der Zugang zum Erdgeschoss erfolgt über eine Außenstiege am Nachbargrundstück .53/3 und der Hauseingang liegt im Süden.
Das Erdgeschoss beinhaltet einen Vorraum, eine Diele, ein WC, eine Dusche, eine Küche, ein Esszimmer, ein Wohnzimmer, ein Ankleidezimmer und ein Schlafzimmer. Westseitig verfügt das Erdgeschoss über einen von außen begehbaren Hobbyraum oberhalb der

Garage.
Im Dachgeschoss sind ein Vorraum, ein WC, ein Bad und vier Zimmer situiert.
Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mittels Pellets über Heizkörper. Zusätzlich ist im Wohnzimmer im Erdgeschoss ein Einzelofen mit festen Brennstoffen vorhanden.
Laut Information der zuständigen Rauchfangkehrermeisterin ist ein Heizverbot für den Einzelofen aufrecht und für die Zentralheizung mit Pellets gibt es keine behördliche Genehmigung.
Die Zubehörfläche ist nicht eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus dem ungepflegten, verwachsenen und extrem steilen Hanggrundstück 249/5, den Stützwänden sowie den befestigten Flächen.
An Instandsetzungsarbeiten wurden gemäß Angaben folgende Maßnahmen vorgenommen:
Etwa im Jahr 2012 wurden neue Kunststofffenster eingebaut. Darüber hinaus wurden die Elektro- und Heizungsinstallationen teilweise erneuert sowie die Bodenbeläge vereinzelt neu mit Laminat belegt.
Von der zuständigen Baubehörde konnten der zeichnenden Sachverständigen keine Bau- und Benützungsbewilligungen bzw. Planunterlagen zur Verfügung gestellt werden, da kein Bauakt vorhanden ist. Nach Auskunft der Gemeinde erfolgte keine Feststellung des rechtmäßigen Bestandes.
Bei der weiterführenden Berechnung wurde von einem rechtmäßigen Bestand ausgegangen und es wurden die ermittelten Bruttogeschossflächen als Grundlage verwendet.
Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus mit Garage
Ursprüngliches Baujahr: unbekannt
Baujahr fiktiv: 1977
Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre
Restnutzungsdauer: 25 Jahre
Instandhaltung/Sanierung: reparatur- und instandsetzungsbedürftig
2012: Neue Kunststofffenster
Elektro- und Heizungsinstallationen teils erneuert
Bodenbeläge teilweise neu
Bruttogeschossflächen: ca. 87,00m² (KG) I ca. 28,39m² (KG-Garage)
ca. 110,61m² (EG) I ca. 28,39m²
(EG Hobbyraum)
ca. 90,89m² (DG)
Nettonutzflächen: ca. 60,90m² (KG) I ca. 21,29m² (KG-Garage)
(BGFL abzügl. 30 % KG, 25 % KG – G., ca. 77,43m² (EG) I ca. 17,03m²
(EG – Hobbyraum)
30 % EG, 40 % EG – H., 30 % DG) ca. 63,62m² (DG)
Gesamtwohnnutzfläche: ca. 141,05m² (EG + DG)
Heizung: Pellets-Zentralheizung | Heizkörper
Alternativ: Einzelofen mit festen Brennstoffen im EG,
derzeit Heizverbot
Baubewilligung: nicht vorhanden
Benützungsbewilligung: nicht vorhanden
Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0)

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Ausstattung
Sämtliche Räume des Wohnhauses sind verputzt und gestrichen. An den Wänden und Decken sind teilweise Holzverkleidungen angebracht. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. Die Wohnräume verfügen über Laminatböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Die WC sind mit einem Laminatboden belegt. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind vereinzelt mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet.
Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Pellets-Zentralheizung über Heizkörper. Zusätzlich ist im Wohnzimmer im Erdgeschoss ein Einzelofen mit festen Brennstoffen vorhanden, wobei aktuell ein Heizverbot aufrecht ist. Das Warmwasser wird über einen Durchlauferhitzer im Kellergeschoss erzeugt.
Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet eine Dusche, einen Waschtisch und ein separates WC. Das Bad im Dachgeschoss umfasst eine Badewanne, einen Waschtisch, einen Waschmaschinenanschluss sowie ein getrenntes WC.
Die Ausstattung des Wohnhauses kann als einfach bezeichnet werden.
Bau- und Instandhaltungszustand
Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Gebäudes als reparatur- und instandsetzungsbedürftig beschrieben werden.
Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen:
Sämtliche Wand- und Bodenbeläge sind überarbeitungsbedürftig. Die Verfugungen sowie die Fliesen weisen Beschädigungen auf und es fehlen fallweise die Sockelleisten.
In den diversen Räumen des Kellergeschosses, insbesondere im Hangbereich, sowie im Hobbyraum, konnte augenscheinlich starke Feuchtigkeit und Schimmelbildung festgestellt werden.
Laut Information der zuständigen Rauchfangkehrermeisterin ist ein Heizverbot für den Einzelofen aufrecht und für die Zentralheizung mit Pellets gibt es keine behördliche Genehmigung.
Der bestehende Brunnen im Kellergeschoss ist nicht in Betrieb.
Der vorhandene Öl-Zentralheizungskessel samt Lager im Kellergeschoss ist defekt und teils sind die Heizkörper beschädigt.
Die Leibungen der Fenster sind zum Teil nicht verputzt. Die Türstöcke sowie die Türblätter sind fallweise zu erneuern.
Das Geländer bei der Holzstiege ins Dachgeschoss fehlt.
An den Fassaden sind Putzabblätterungen erkennbar. Es sind keine zeitgemäßen Dämmungen vorhanden.
Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag.
Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann.
Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wurde für das Wohnhaus die Note 3,0 für die Bewertung festgesetzt.

Im A2-Blatt sind keine Rechte eingetragen.
Nach Angaben des Verpflichteten gegenüber der Sachverständigen besteht eine Grunddienstbarkeit des Wasserbezuges sowie der Wasserleitung an den Privatgrundstücken 249/2, 254/8 und die Grunddienstbarkeit Gehen und Fahren über die Grundstücke .53/8, 53/6, .53/1 sowie .53/3.
2) Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind folgende Lasten:
C-LNr. 1 a 129/1901
DIENSTBARKEIT der Brückenbenützung und die Gst 250/3 250/4 248/2 benützen zu dürfen für EZ 88
b 1077/1960 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 94 mit Gst .53/4 249/5 249/3 250/6
c 3390/2021 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 199 mit Gst .53/4 249/5
im Wert von EUR 130,–
C-LNr. 2 a 1077/1960
DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst .53/3 249/5 für EZ 94
b 1347/1960 1348/1960 1349/1960 1350/1960 1351/1960 1352/1960
EZ 200 201 202 203 204 weiter herrschend
c 2341/1988 EZ 339 weiter herrschend
d 1600/2016 EZ 408 weiter herrschend
e 3390/2021 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 199 hins Gst 249/5
im Wert von EUR 1.430,–

Grundstücksgröße:

811 m²

Objektgröße:

141,05 m²

Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs:

Zur Liegenschaft gehört als Zubehör der ideelle Hälfteanteil an einer Küche mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (diese ca. 2021 erworben) im Wert von EUR 500,–.

Sonstige Hinweise:

siehe Langgutachten

Langgutachten:

Langgutachten (pdf) (1978 KB)

Lageplan:

Lageplan (19 KB)

Grundriss(e):

nicht verfügbar

Foto(s):