Wenn der Verkauf einer Immobilie ansteht, ist es für den Veräußerer schon im Vorfeld wichtig, deren Marktwert genau zu kennen. Eine Immobilienbewertung eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung ist jedoch nicht nur für die Platzierung am Markt sinnvoll, sondern beispielsweise auch bei einem Versicherungswechsel oder der Erstellung eines Testaments. Meistens haben die Eigentümer bereits eine Vorstellung vom Wert ihrer Immobilie, doch im Rahmen einer konkreten Transaktion lohnt es sich, diese von einem Fachmann überprüfen zu lassen. Zur qualifizierten Wertermittlung stehen unterschiedliche Verfahren zur Verfügung, die eine angemessene Preisfindung ermöglichen und so zu einem optimalen Verkaufsergebnis beitragen.
Rechtlich basiert die Grundstücks- und Immobilienbewertung auf den Maßgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Zum Festsetzen des sogenannten Verkehrswertes, womit der im üblichen Geschäftsverkehr erzielbare Marktpreis bezeichnet wird, stehen drei Wege offen: Im Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand von Vergleichswerten von Grundstückgeschäften bei gleichartigen Immobilien festgelegt. Hierzu werden Kaufpreissammlungen, örtliche Bodenrichtwerte sowie gegebenenfalls weitere Marktinformationen herangezogen und in Beziehung zum jeweiligen Objekt gesetzt. Hingegen wird das Ertragswertverfahren vor allem im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien herangezogen. Zu bestimmen sind der Boden- und Gebäudewert. Letzterer wird anhand der Differenz zwischen voraussichtlich zukünftig erzielbaren Erträgen aus Mieten und den andererseits aus Verwaltung, Instandhaltung, Betrieb und Risiko anfallenden Kosten errechnet. Bei Selbstnutzung eignet sich das Sachwertverfahren. Neben der Bestimmung des Bodenwertes wird der Gebäudewert auf Grundlage der Anschaffungs- und Herstellungskosten in Relation zu den
Zeitwerten und Wertminderungen ermittelt.
So unterschiedlich wie diese Methoden, stellen sich auch deren Ergebnisse dar. Welches Vorgehen im Einzelfall sinnvoll ist, sollten Eigentümer deshalb mit einem Makler besprechen. Er verfügt über die notwendige Expertise zur Erstellung eines Wertgutachtens. Zudem kann er auf Wunsch auch die Vermarktung übernehmen und wird deshalb ein Gutachten im Vergleich zu einem Sachverständigen günstiger oder sogar kostenlos anbieten. Wichtig ist es für den Verkäufer, das Verfahren der vorgenommenen Wertermittlung zu kennen, und hierüber eine schriftliche Dokumentation gegenüber
Kaufinteressenten vorlegen zu können.
Grundsätzlich sind Faktoren wie die Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Ausstattung und die Bauweise bzw. Bausubstanz für den Wert eines Objektes ausschlaggebend. Für einen potenziellen Käufer ist es darüber hinaus eventuell entscheidend, ob das Objekt vermietet oder bereits frei gezogen ist. Viele dieser Aspekte fließen in das Wertgutachten mit ein und sind gleichzeitig Grundlage für ein aussagekräftiges Exposé. Vor diesem Hintergrund leisten Beratung und Unterstützung eines Maklers vor und während des Verkaufs einer Wohnung oder eines Hauses einen entscheidenden Beitrag zur erfolgreichen Umsetzung des Vorhabens.
tb06/14