Dank der Niedrigzins-Phase ausgelöst durch den EZB-Chef Mario Draghi sind auch die Baufinanzierungen günstiger denn je, das Eigenheim wird für mehr Menschen denn je erschwinglich. Allerdings sollten die Zinsen nicht alleiniges Entscheidungskriterium sein: Lage und Bausubstanz des Objektes sind für die Immobilienbewertung essenziell, mancher erst nachträglich auftauchender
Sanierungsbedarf kann dem Eigenheimerwerber aber den Spaß an der Immobilie richtig verderben. Warum also denken Sie nicht an den Neubau eines Fertighauses: Ein Haus wird ganz nach Ihren Wünschen und Ihrem Grundriss gebaut und besteht aus fabrikneuen, hochwertigen Baustoffen! Wenn Sie ein Hausbau-Projekt realisieren wollen, dann sollten Sie zuerst an das notwendige Eigenkapital denken.
Einige Faustregeln gelten beim Eigenkapital für Fertighäuser weiter:
1. Die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung
Das Immobilienprojekt ist für die meisten Häuslebauer eine der wichtigsten Entscheidungen überhaupt. Deshalb sollte es anfangs einmal grob abgeschätzt werden, später muss noch eine Detailrechnung die Stabilität der Finanzzahlen untermauern. Im Allgemeinen wird von einer Beleihungsgrenze von etwa 75 % gesprochen. Im Umkehrschluß heißt dies, dass mindestens 25 % der Projektsumme als Eigenkapital vorhanden sein sollten, besser noch 30 % oder mehr. Denn auch ein niedriger Hypothekenzinssatz von 2,02- 2,04 % , wie ihn die Österreichische Nationalbank ausweist, setzt die Gesetze der Mathematik nicht vollkommen außer Kraft.
Wenn Sie ein Neubauprojekt mit 400.000 Euro Immobiliendarlehen kalkulieren, dann würden sich die ersten Rückzahlungsjahre für den Traum vom Eigenheim wie folgt darstellen: Bei einer anfänglichen Verzinsung von knapp über 2 % der Darlehenssumme können Sie meist so ein bis zwei Prozent tilgen. Die 4 % aus Zinsen und Tilgung würden eine jährliche Belastung von 16.000 Euro ergeben, wovon bereits ab dem zweiten Jahr mehr in die Tilgung fließt, weil der Zinsanteil sinkt. Im Betrag von monatlich knapp 1.334 Euro wäre dann ein Vermögensbildungsanteil und die Zinstilgung enthalten. Schon bei einem Zinssatz von drei bis vier Prozent mehr würde ein höheres Eigenkapital notwendig sein.
2. Abzahlungsdauer und Pensionierung
Darüber hinaus sollte beachtet werden, dass die wenigsten Menschen bei Ihrer Pensionierung die gleichen Netto-Bezüge wie vorher erhalten werden. Deshalb sollte die Immobilie weitestgehend abgezahlt sein bzw. eine nur sehr geringe Abzahlungsbelastung während der Rentenphase gegeben sein. Da ein hohes Eigenkapital die Abzahlungsdauer wesentlich verkürzt bedeutet eine Finanzierung beispielsweise von 60 % bei durchschnittlicher Rückzahlung eine Belastung für oft mehr als 30 Jahre.
Jeder, der später einmal ein Fertighaus-Neubau beauftragen möchte sollte deshalb rechtzeitig mit dem Aufbau von Eigenkapital beginnen und auch die Finanzierungskonditionen möglichst lange festschreiben. Eine Zinssteigerung kann die Abzahlungsdauer verlängern, so dass das mietfreie Wohnen während der Pensionierung (und auch schon vorher!) durch eine noch immer zu bezahlende Monatsrate belastet werden würde.
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