Bad Mitterndorf

Lage und Erschließung:
Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Ortsteil Thörl der Marktgemeinde Bad Mitterndorf. In diesem Ortsteil sind mehrere kleine Wohnobjekte und vereinzelte landwirtschaftliche Betriebe vorhanden. Die Erschließung erfolgt bis zum südlichen Grundstücksbereich über einen öffentlichen Gemeindeweg, danach über die im Eigentum der ÖBF befindliche Straßenanlage. Zum Wohnhaus selbst gelangt man über einen steilen Stichweg, abzweigend von dieser Straßenanlage.
Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfes ist im Ortsteil Thörl nur im eingeschränkten Ausmaß gegeben, zum Ortszentrum von Bad Mitterndorf sind es ca. 7 km. In ca. 900 m Entfernung ist eine öffentliche Bushaltestelle an der Landestraße L 730 – Mitterndorferstraße – vorhanden
Grundstücksbeschaffenheit u.

Grundstücksnutzung:
Die Grundfläche der Liegenschaft hat einen vieleckigen Zuschnitt und liegt auf ca. 733 m Seehöhe. Das Bestandsgelände fällt vom Wohnhaus her ca.9 m-12 m zum Niveau der vorbeiführenden Erschließungsstraße hin ab.
Im Osten verläuft ein nicht benanntes Bachgerinne in einem geringen Abstand direkt vorbei. Auf der zu bewertenden Grundstücksfläche befindet sich das eingeschossige Kleinwohnhaus mit einer, aufgrund der Geländeneigung im Südwesten als Vollgeschoß hervorragenden Teilunterkellerung. Dieser Kellerbereich ist teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut. Die verbleibenden Grundstücksflächen sind im Bereich der Zufahrtsstraßen einfach geschottert, direkt vor dem nordseitigen Hauseingang mit einer Steinschlichtung geböscht, ansonsten begrünt und im Randbereich zum Bachgerinne bestockt.

Flächenwidmung:
Freiland mit umfassender Lage in der Gelben Gefahrenzone des östlich vorbeiführenden Bachgerinnes. Ein straßennaher Grundstücksstreifen und die östliche Bachböschung fast bis zur dortigen Hauswand, befinden sich in der Roten Gefahrenzone dieses Bachgerinnes (s. beiliegender Auszug).

Baubehörde:
Wohnhaus Altbestand: lt. E-Mail der Marktgemeinde Bad Mitterndorf besteht ein baurechtlich rechtmäßiger Bestand.
Lage in der Beschränkungszone für Zweitwohnsitze

Grundbuch:
Im Grundbuch sind keine bewertungsrelevanten Eintragungen angeführt.
Hinweis:
In diesem Gutachten wird angenommen, dass ein gesichertes und ersessenes Zufahrtsrecht über das Grundstück der ÖBF gegeben ist. Sollte dies nicht zutreffen, ist die Wertaussage des Gutachtens zu überarbeiten.
Bodenkontaminierung:
Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei. Ob Bodenverunreinigungen vorhanden sind, wurde nicht erhoben.

Gebäudebeschreibung
Das eingeschossige, teilunterkellerte Gebäude ist im Wohnbereich in überwiegender Holzriegelkonstruktion, in Teilbereichen jedoch auch als Mauerwerk, hergestellt.
Vor ca. 15 Jahren wurde im Osten ein kleiner eingeschossiger Zubau zur Raumerweiterung, sowie für die interne Treppenerschließung von Erdgeschoß und Kellergeschoß errichtet.
Das durch die Hanglage im Südwesten über Gelände hervorstehende Kellergeschoß hat einen Außenzugang und beherbergt zwei ausgebaute Räume und einen Gewölbekeller.
Das Gebäude ist an die öffentliche Kanalisation und an die private Wasserversorgung des dortigen Ortsteils angeschlossen. Strom wird aus dem Leitungsnetz der Energie AG bezogen.

Bruttogrundfläche:
mangels Planunterlage aus der Vermessungsurkunde übernommen.
EG: ca. 73 m2
Kellerbereich zu Aufenthaltsraum ausgebaut: ca. 26 m2
Gewölbekeller: ca. 19 m²

Raumaufteilung:
Erdgeschoß:
Vorraum, Bad/WC, Durchgangsküche mit Stiegenabgang, Esszimmer, Wohnzimmer
Kellergeschoß:
Vorraum mit Stiegenaufgang und weiterem Hauseingang, Schlafzimmer, Abstellraum, teilüberwölbter Lagerraum, Abstellraum unter Stiegenlauf

Bauausführung:
Tragende Außen- und Innenwände: Mischbauweise Holzriegel/Stein/Ziegel
Decken: Gewölbedecke bzw. Holztramdecken
Stiegen: Massivtreppe holzbelegt ins KG,
einfache Holzleitertreppe in den Dachboden
Dachstuhl/Dachdeckung: Satteldach mit Pultdachanschleppung bei Zubau
Dachdeckung: Fasrtzementplatten bzw. Blechdach bei Zubau

Fassade: Putzflächen und Holzschalungen in traditioneller Ausführung
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Sprossenteilung
Innentüren: Holztüren
Wände: verputzt und bemalen bzw. raumseitig meist mit Gipsplatten
zusätzlich verkleidet
Fußböden: Holz-, Wisch-, Fliesen- und Betonbeläge
Heizung / Warmwasser:
Elektroheizung mit Paneelen, Brauchwasserboiler im Badezimmer für Warmwasserbereitung
Nassgruppenausstattung:
zeitgemäße Ausstattung mit Hänge-WC, Eckbrauseanlage, Waschtisch, Boden- und raumhoher Wandverfliesung

Außenanlagen:
geschotterte Hauszufahrt, mit Betonsteinen gepflasterte Freisitzfläche vor dem Wohnhaus samt natursteinbelegter Freitreppe, einfach begrünte Wiesenflächen.
Mängel / Instandhaltungsrückstau:
• keine zeitgemäße Wärmedämmung der Außenbauteile, ausgenommen Kunststofffenster
• Putzrisse bei Heizwinkel
• Dachdeckung Altbau am Ende der techn. Lebensdauer, nicht disponibel
Es wird darauf hingewiesen, dass nur eine augenscheinliche Besichtigung des Objekts erfolgte.
Ob augenscheinlich nicht erkennbare Ausführungsmängel oder Bauschäden vorhanden sind, kann nicht ausgeschlossen werden. Dazu wird ergänzend angemerkt, dass der möblierte Zustand keine umfassende Befundung aller Boden- und Wandflächen zugelassen hat. Ob der leicht schiefstehende Nordgiebel als Baumangel zu bewerten ist, bedarf einer genaueren Bauteiluntersuchung.
Der Sachverständige gibt diesbezüglich einen Haftungsausschluss bekannt.
Das gegenständliche Gutachten ist kein Bauzustandsgutachten.

Baulicher Zustand u. Brauchbarkeit:
Beim gegenständlichen kleinen Wohnhaus handelt es sich um ein raumseits saniertes und durch einen Zubau baulich erweitertes Gebäude in einem gepflegten Zustand. Das Raumangebot ist aufgrund der Kleinflächigkeit begrenzt, eine bauliche Erweiterung entsprechenden gültigen Freilandbestimmungen ist jedoch möglich.
Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für diese Information keine Haftung übernimmt.
Es handelt sich um eine abseits des Ortszentrums von Bad Mitterndorf gelegene kleinflächige Liegenschaft mit einem kleinen Wohnhaus. Das Gebäude ist eingeschossig und hat eine Teilunterkellerung, davon ein Raum mit einem Gewölbe und ein Raum zu einem Aufenthaltsraum ausgebaut. Die Bauweise ist überwiegend in Holz. Das Gebäude ist raumseits saniert, die Beheizung erfolgt mit Elektropaneelen, die Warmwasserbereitung mit einem E Boiler. Nähere Angaben zur Lage, Bauausführung und dem Bauzustand siehe Langgutachten.

Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.
Bieter haben einen gültigen Lichtbildausweis (Reisepass) mitzubringen.
Das Schätzgutachten und die im Gerichtsakt erliegenden Urkunden, die sich auf die Liegenschaften beziehen, können bei Gericht eingesehen werden. Das Schätzgutachten kann bei Gericht gegen Kostenersatz kopiert werden und ist in Kurzform in der Ediktsdatei im Internet einsehbar.